控制节奏找“钱”要紧 房企拿地策略生变

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对于“不拿地”、“三四五线城市不会进”等的原因,房企给出了自己的解释。

李思廉说,从目前情况看,融资条件比较紧,企业出于对自身的保护,保守一点正常。融创则表示,5月市场高位后,融创控制了拿地节奏,规避拿贵地的风险,仅增持少量优质土地资源。万科董秘朱旭表示,面对下半年高度的不确定性,万科将牢牢把握经营的“基本盘”,在上半年的基础上继续巩固和深化既定工作思路。

上半年在北京、昆明、合肥、郑州等一二线城市频有斩获的雅居乐,下半年拿地节奏同样趋于保守。公司董事局主席陈卓林表示,预计下半年在回收的成本中拿一半用来买地,但具体要视现金流情况。“有好的项目就投,下半年应该有机会进行收购合并。”

碧桂园的拿地策略有所不同。公司常务副总裁程光煜在近日召开的上半年业绩发布会上表示,“关于拿地,碧桂园秉持一线到五线均衡布局。但是,合适的、符合标准的地有机会才会拿。”

如何“找钱”

“在房地产市场,拿地主要看融资,融资难时土地流标多。”对于土地出让市场与资金的关系张大伟如此总结。

“便宜’的钱能否找到、偿债结构如何等因素,会影响房企土地储备方面的布局。”某房企财务负责人对中国证券报记者表示,目前许多房企勒紧裤腰带过日子。“哪怕土地储备保守一点,也要保证现金流正常运转和债务结构合理平衡。”

对于下半年如何“找钱”,房企都给予了浓墨重彩的描述。

万科总裁、首席执行官祝九胜表示,融资收紧对整个行业都有些影响,资信好、经营稳健的企业更容易适应些,其他企业面临的挑战可能会大些。“万科一直坚持较稳健的策略,根据货币市场的变化来调整经营节奏,持续控制好负债率,保持好信用评级;关注货币市场变化与资本市场、客户市场、土地市场、房产市场的关联关系。”

8月22日,融创主席孙宏斌出席公司投资者会议时则表示,楼市调控对下半年房地产市场的影响“特别大”。融创持有大量现金作为应对策略。

张大伟认为,融资收紧对民营房企影响相对更大。从近期企业拿地的结构看,民企拿地少,国企占比多。整体看,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。“相对于民企而言,国企融资方面更有优势。”

数据显示,8月以来拿地偏多的房企以国资背景居多。中原地产研究中心数据显示,截至8月23日,拿地前十名的企业中六家具有国资背景。

供地收缩

从目前情况看,房企拿地策略已趋于保守,其中就有“钱贵难找”的隐忧。土地出让方面,尽管多个城市对于楼市调控多有“增加供地规模”、“加强土地供应”等表述,但从今年的供地计划看,多较2018年有所降低。

以北京为例,2019年度安排国有住宅用地950公顷。其中,商品住宅用地600公顷。而2018年北京供应商品住宅用地为650公顷。

中国证券报记者对比多个城市的供地数据发现,合肥、郑州、西安、重庆、大连、佛山等二三线城市今年计划供地量较2018年有所下降。“今年第二季度,土地出让处于高峰。在总体供地偏紧的情况下,下半年一些城市宅地供应预计比上半年更少。”前述资深地产分析人士表示。

从实际情况看,优质地块与一般地块对于房企的吸引力差别很大。其中,优质地块出让可以保持高溢价。

以江苏南通日前出让的一宗地块为例,多家房企历经239轮报价,最终以溢价率84.82%由某房企获得。业界人士认为,该地块区位优势明显,交通便利,周边配套成熟,教育、医疗、商业资源丰富。

但在不少三四线城市,低溢价率出让、底价出让甚至流拍,成为土地出让市场常态。从8月19日至8月23日的土地出让市场情况看,多个城市的多宗土地底价出让或低溢价出让。

在土地出让市场整体降温的背景下,房企拿地继续聚焦优势区域。

对于接下来的房企拿地策略,张大伟表示,仍然会聚焦一线城市和强二线城市。中原地产研究中心数据表明,截至目前,万科、保利等18家标杆房企2019年以来拿地已达10031亿元。其中,在一二线城市拿地金额达7349.49亿元,占比73.27%。该比例也是近几年以来的高点。

万科表示,接下来拿地将聚焦长三角、珠三角区域。碧桂园称,从全国项目布局看,集中于粤港澳大湾区和长三角地带,广东、浙江、安徽、上海等地项目较多。“长三角、粤港澳等地相关城市的地块出让接下来会有看点。”前述资深地产分析人士表示。

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